지방에 있는 농경지를 물려받은 60대 여성이 토지를 팔려다가 큰 세금 부담에 놀라는 일이 발생했습니다. 1억원에 받은 땅이 7억원으로 올랐지만, 양도세만 2억원을 내야 한다는 소식을 들었기 때문입니다.
문제의 원인은 땅의 용도였습니다. 본인과 아버지가 직접 농사를 짓지 않고 다른 사람에게 맡겼더니, 해당 토지가 ‘비사업용’으로 구분되어 세금이 크게 늘어난 것입니다.
비슷한 상황은 다른 곳에서도 나타났습니다. 경기도 신도시 지역의 240평 규모 부지를 40억원에 구매한 70대 남성도 고민에 빠졌습니다. 큰 회사가 들어온다는 이야기를 듣고 건물을 지어 임대할 계획이었으나 무산되었기 때문입니다.
땅값은 올랐지만 이 경우도 비사업용으로 분류되면서, 팔려고 해도 양도세 부담이 매우 커졌습니다.
비사업용 토지의 세금 부담
토지를 팔 때 내는 세금은 판매가에서 구매가를 뺀 이익금에 계산됩니다. 여기에 보유 기간에 따른 공제(1년당 2%, 최대 30%)와 기본 공제 250만원을 빼고, 6~45%의 세율을 적용합니다.
하지만 땅을 본래 용도와 다르게 사용했다면 기본 세율에 10%가 추가됩니다.
사업용으로 인정받는 조건
농경지는 전체 보유 기간 중 60% 이상을 본래 목적에 맞게 사용해야 합니다. 특히 팔기 직전 3년 중 2년 이상은 반드시 용도에 맞게 활용해야 합니다.
농경지의 경우 소유자가 해당 지역이나 30km 이내에 살면서 직접 농사를 지어야 합니다. 일반 대지는 건물을 짓고 사용해야 사업용으로 인정됩니다.
단, 연간 근로소득이나 사업소득이 3700만원 이상이면 경작 기간으로 인정되지 않습니다. 또한 도시 지역의 주거·상업·공업 구역 내 농지는 직접 농사를 지어도 사업용으로 인정받기 어렵습니다.
세금 절약 방법
비사업용 토지를 사업용으로 바꾸면 세금을 줄일 수 있습니다. 농경지는 한국농어촌공사에 8년 이상 임대하면 사업용으로 인정받습니다.
건물을 지은 후 판매하는 것도 사업용 전환 방법입니다. 단, 일반 건물의 경우 건물 가치가 토지 가치의 2% 미만이면 일부가 빈 땅으로 간주되므로, 토지 공시가에 따른 적절한 건물 규모를 고려해야 합니다.
전문가들은 증시 상승으로 부동산을 처분해 금융 상품에 투자하려는 수요가 늘고 있지만, 비사업용 토지는 세금 부담이 크므로 사전에 절세 방법을 꼼꼼히 확인할 필요가 있다고 조언합니다.